Покупаем новостройку. На что обратить внимание в первую очередь.
Сейчас новостройки предлагаются покупателям по двум основным схемам: либо по договору долевого участия в строительстве, либо по предварительному договору купли-продажи квартиры.
Первый вариант однозначно надежнее и выгоднее для будущего новосела, поскольку применяются все гарантии, предусмотренные Законом о долевом строительстве. Для застройщиков же эта «медаль» предстает обратной стороной - дополнительными расходами и большей ответственностью. Поэтому по такой схеме до сих пор реализуется меньшинство квартир в новостройках.
Предварительный договор купли-продажи, наоборот, очень распространен, поскольку максимально выгоден застройщикам: они не несут никакой ответственности в случае просрочки сдачи дома и оформления права собственности на квартиры. Для покупателей такая схема, конечно, малоприятна, однако зачастую выбора у них нет - новостройки очень востребованы.
Предварительный договор: снижаем степени риска
1. Наличие у застройщика разрешения на строительство дома.
Именно разрешение на строительство дома, а не распоряжение местных властей об обустройстве территории. Имейте в виду: если у застройщика нет настоящего разрешения на строительство, то, скорее всего, оно будет оформляться задним числом перед сдачей дома в эксплуатацию. В результате приемка новостройки и соответственно оформление прав новоселов могут сильно затянуться. Напомним, при схеме предварительного договора купли-продажи неустойки за просрочку гражданам не предусмотрены.
2. В договоре должны быть максимально подробно указаны характеристики квартиры: этаж, площадь, наличие балконов и прочие детали. Зафиксируйте в том числе сторону, на которую выходят окна, если для вас это принципиально важно: скажем, когда часть квартир оказывается «лицом» в зеленый тенистый двор, а часть - на шумное пыльное шоссе. Самый лучший вариант – это наличие в договоре подробного поквартирного плана этажа с указанием всех реквизитов и обозначением вашей квартиры.
3. В порядке оплаты важно уяснить следующие моменты:
- каков срок погашения векселя: лучше, чтобы он был не более одного года - это позволит быстрее вернуть свои деньги, если со стройкой начнутся серьезные проблемы;
- как формулируется приемка векселя в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи. Выражение «вексель может быть принят» рискованно для покупателя, надежнее однозначно-утвердительная формулировка «вексель принимается в счет оплаты квартиры».
Обратите внимание, что иногда инвесторы предлагают более выгодные условия продажи, нежели сам застройщик. Это связано с тем, что крупные инвестиционные компании заинтересованы в максимально быстром обороте вложенных в строительство средств и предлагают квартиры по более интересным для покупателя ценам, а также более гибкие схемы оплаты.
Это не отменяет, конечно, юридической стороны вопроса: покупая квартиру через инвестора, следует убедиться, что застройщик располагает полным комплектом разрешительной документации на дом (разрешение на строительство, инвестиционный контракт, договор аренды земли и т. п.).